Hvad er salamimetoden?

Boligen sættes til salg til en pris, der er for høj. Markedet reagerer ikke. Der kommer ingen seriøse bud. Og så begynder prisen stille og roligt at blive skåret ned. Et lille stykke ad gangen. Ligesom man skærer salami.

Problemet er ikke kun, at boligen ender med at blive solgt billigere. Problemet er, hvad der sker undervejs. En bolig der har ligget længe på markedet sender et signal til alle potentielle købere: der er noget galt med den eller endnu værre: sælger er ved at blive mør.

Og det er præcis det signal, en erfaren køber bruger aktivt i forhandlingen. I en artikel fra Folketidende udtaler Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea følgende: “Der er mest at forhandle om, hvis boligen har stået til salg i lang tid, for så er det et vink til køber om, at der kan være en sælger, som er ved at være mør.”

Hvad koster det dig i praksis?

Lad os se på to konkrete eksempler – et hus til 5 millioner kroner i en større provinsby og en lejlighed i København eller på Frederiksberg til 10 millioner kroner.

Ifølge boligportalen Boliga gives der på landsplan rabat på mellem 0 og 8,5 procent afhængigt af, hvor længe boligen har ligget på markedet. For boliger i København og på Frederiksberg ligger afslagene historisk set i den høje ende.

Hus til 5.000.000 kr.

Lejlighed i København/Frederiksberg til 10.000.000 kr.

Forskellen på en bolig der sælges hurtigt til den rigtige pris, og en bolig der sidder fast på markedet i et halvt år, kan altså være op mod en million kroner på en lejlighed til 10 millioner. Ikke fordi boligen er mindre værd – men fordi markedet har mistet tilliden til prisen, og sælger har mistet forhandlingsstyrken.

Hvorfor sker det og hvem har ansvaret?

En mægler der lokker med en høj vurdering for at vinde din aftale gør sig selv en tjeneste. Ikke dig. Og det sker oftere, end de fleste tror.

Jeg har set det mange gange i mine 16 år i branchen. Sælger vælger den højeste vurdering, boligen sidder fast, prisen skæres ned for så til sidst at blive solgt til en lavere pris end hvis den var sat rigtigt fra starten. Processen har taget måneder og kostet unødvendige bekymringer, tid og penge.

Den rigtige vurdering er ikke den højeste. Det er den, der er tættest på hvad markedet faktisk vil betale, er veldokumenteret prissat og som giver boligen den bedst mulige start.

Sådan undgår du fælden

Bed altid om dokumentation. En seriøs mægler kan vise dig sammenlignelige salgspriser på lignende boliger i dit område og forklare præcist, hvorfor vurderingen lander der, hvor den gør.

Tal ikke kun om udbudsprisen. Tal om den forventede salgspris. Og vær skeptisk over for den mægler, der ligger markant over de andre. Det er ikke nødvendigvis et udtryk for at han eller hun kender markedet bedst. Det kan også være et udtryk for, at han ved hvad du gerne vil høre.